Airbnb e prédios residenciais: decisão do STJ ainda não é definitiva.

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A recente decisão da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ sobre a possibilidade de vedação da locação temporária através do Airbnb vem causando bastante dúvida.

Embora o posicionamento inicial da Corte tenha sido de grande relevância, veremos neste artigo que a decisão ainda não é definitiva e o tema ainda precisa ser bastante debatido.

A decisão

A decisão, que teve como relator o Ministro Luis Felipe Salomão, que foi voto vencido. Seu voto defendeu a tese de que proibir a exploração econômica do próprio imóvel é uma violação ao direito de propriedade, garantido pela Constituição Federal.

O voto divergente foi proferido pelo Ministro Raul Araújo. O magistrado defendeu que, embora não possa ser caracterizada como comercial, esse tipo de locação afasta a característica de residência. Isso porque o conceito de residência estabelecido pela doutrina não prevê aspectos como eventualidade e transitoriedade.

Portanto, caso haja na convenção do condomínio a previsão expressa de que a destinação dos imóveis deve ser exclusivamente residencial, o condomínio pode vetar a locação de curta duração pelo Airbnb.

Acompanharam o voto divergente os Ministros Antonio Carlos Ferreira e Isabel Galotti, vencendo por maioria.

Importância da decisão

A questão já havia sido suscitada em diversas ações judiciais e decidida, em ambos os sentidos, por Tribunais de Justiça de vários estados. Entretanto, essa foi a primeira vez que um Tribunal Superior se manifestou sobre a locação de curta duração pelo Airbnb.

A decisão não é vinculante, ou seja, não precisa ser seguida por todos os juízes do país. Isso porque cada juiz possui o seu livre convencimento e deve julgar conforme os fatos e provas de cada caso.

Mas a decisão representa o início de um posicionamento mais definitivo sobre o tema.

Uma questão que impera, contudo, é a seguinte: essa decisão é definitiva?  A resposta é: não.

Controvérsia

A locação de curta duração pelo Airbnb precisa ser bastante discutida, especialmente porque ainda não existe uma lei específica para regulamentar a matéria.

A maior controvérsia é sobre o que deve prevalecer: o direito de propriedade ou a convenção de condomínio.

Isso porque os direitos de uso e fruição dos imóveis dentro de um condomínio vertical são mais restritos. Nesse tipo de edificação, é preciso considerar o sossego e a segurança de todos os moradores. Por isso as convenções costumam estabelecer limites, com dias e horários próprios para determinadas atividades.

Esse problema não é enfrentado por casas, mesmo as de condomínios horizontais e imóveis comerciais.

Mas outras questões também estão sendo levantadas, como, por exemplo, de que forma a locação pelo Airbnb se diferencia da locação por temporada prevista pela Lei do Inquilinato? Ou ainda, de que forma pode interferir no direito de vizinhança?

Portanto, enquanto a locação de curta duração pelo Airbnb não for exaurida em todas as suas nuances, não há que se falar em caráter definitivo da decisão.

Ademais, ainda pode haver a possibilidade de recurso da decisão no próprio STJ.

OPINIÕES DIVERGENTES SOBRE USAR AIRBNB EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS

Muitos juristas e advogados já estão começando a se manifestar sobre o tema. As opiniões são as mais variadas.

Uma corrente defende que as locações via Airbnb são um reflexo da economia moderna. Que muitos negócios são feitos por plataformas digitais, acrescentando bilhões ao PIB brasileiro.

Sustentam, ainda, que tanto a legislação quanto as convenções de condomínio precisam se adequar a essa nova realidade. Com isso, tornam-se mais objetivos os critérios sobre o tema e mais pacífica a vida em condomínio.

Outra corrente defende que a locação pelo Airbnb não deve ser permitido em prédios residenciais e que a decisão do STJ foi acertada. E que a grande rotatividade de pessoas em prédios residenciais é mais que apenas um incômodo, pode ser um transtorno e até mesmo uma questão de segurança.

Isso porque muitas vezes esses locatários temporários recebem, além da chave do apartamento, controle remoto de garagem, chaves do portão principal, tendo acesso irrestrito aos bens dos moradores.

E não se pode prever a real intenção dessas pessoas. Se são apenas turistas passeando ou pessoas sem boas intenções.

Pronunciamento do STF

O Supremo Tribunal Federal ainda não se pronunciou sobre a questão. Entretanto, pode ser que a Corte Suprema seja instada a se manifestar, tendo em vista que envolve o direito de propriedade, que está previsto na Constituição.

Necessidade de legislação específica sobre o tema.

Uma opinião, entretanto, parece ser unânime, ou pelo menos, majoritária. A de que cada vez mais se revela a necessidade de uma legislação específica, que regulamente a locação de curta duração pelo Airbnb.

 

Contudo, enquanto o legislador não se manifestar oficialmente sobre o tema, os Tribunais vão ter que continuar decidindo cada caso, com base na situação fática e no que estabelece a Convenção de cada condomínio.